2025년 전세사기 예방법: 세입자를 위한 필수 체크리스트

전세 계약을 앞두고 있다면, 단순히 가격이나 위치만 보고 결정하는 것은 매우 위험한 선택일 수 있습니다. 2025년에도 전세사기는 여전히 큰 사회 문제로 남아 있으며, 피해 금액은 수천만 원에서 수억 원에 이르기도 합니다.

이번 글에서는 전세사기의 주요 유형과 2025년 기준으로 꼭 알아야 할 예방법을 정리해 드립니다.
전세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항을 숙지해 소중한 보증금을 지키시기 바랍니다.

---

1. 전세사기란 무엇인가?

전세사기는 임대인이 세입자의 보증금을 돌려줄 의사가 없거나 돌려줄 수 없는 상황임에도 불구하고 계약을 체결하는 행위를 말합니다. 또는 위조 서류, 허위 매물, 대리인 사칭 등을 통해 세입자를 기만하는 경우도 포함됩니다.

---

2. 2025년 기준 주요 전세사기 유형

전세사기는 해마다 방식이 진화하고 있습니다. 아래는 2025년에 특히 주의해야 할 전세사기 유형입니다.

• 깡통전세: 집값보다 보증금이 높거나 비슷해 경매 시 보증금 회수가 불가능한 구조

• 허위 등기 소유자 사칭: 실소유자가 아닌 제3자가 집주인 행세

• 명의 도용 및 위조 계약서: 서류를 위조해 임대차 계약을 체결

• 전세보증보험 가입 거절 유도: 보증보험을 꺼리는 집주인일수록 위험 신호

• 전세권 설정 없는 무권리 계약: 집주인조차 아닌 인물이 계약을 진행

---

3. 2025년 전세사기 예방법: 반드시 지켜야 할 핵심 체크리스트

✅ 1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본

• 등기부등본 열람은 계약 전 필수입니다.
  → 소유주 명의, 근저당 설정, 가압류, 경매 여부 확인

• 열람 방법: 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)

• 확인 포인트:

  • 계약 상대자가 실제 소유자인가?

  • 근저당 금액이 매매가 대비 과도하지 않은가?

  • 경매나 압류 이력이 없는가?

📌 주의: 중개업자가 “문제없다”고 해도 직접 확인해야 합니다.

---

✅ 2. 전세보증금 반환보증 가입 가능한 매물인지 확인

2025년 현재, HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증에서 보증금 반환 보증보험을 제공합니다.

• 가입 가능한 물건인지 확인 → 불가할 경우 그 이유부터 파악

• 집주인이 이를 꺼린다면 고위험 경고 신호

• 보증금 반환보증에 가입하면 전세사기 피해 발생 시 보험금으로 보상

📌 HUG 전세보증금 반환보증 사이트에서 사전 조회 가능

---

✅ 3. 임대인의 세금 체납 여부 확인

• 국세 체납이 있는 경우, 국세청이 세입자보다 우선권을 가질 수 있습니다.

• 체납 사실은 계약 전 임대인에게 ‘지방세 세목별 과세증명서’ 또는 ‘완납증명서’ 요청 가능

📌 요청을 꺼리는 경우, 계약 재검토 필요

---

✅ 4. 전입신고와 확정일자 반드시 함께 받기

• 전입신고: 해당 주소에 실제 거주를 알리는 행정 절차

• 확정일자: 계약 날짜를 법적으로 증명하는 절차

• 이 둘을 같은 날 완료해야
  → 대항력 + 우선변제권을 모두 확보

📌 보증금을 지키기 위한 가장 기본이자 필수적인 조치입니다.

---

✅ 5. 계약서에 특약 사항 명확히 기재

• “등기부등본과 동일한 소유자가 맞음”

• “세금 체납이 없음을 확인함”

• “보증금 반환일은 계약 종료일로부터 며칠 이내”

• “보증보험 가입 거절 시 계약 해제 가능” 등

📌 구두 약속은 법적 효력이 약하므로 문서화가 필수입니다.

---

4. 전세사기 예방을 위한 추가 팁

• 공인중개사 등록번호 확인: 정식 중개사무소인지 확인

• 계약 시 공인중개사 입회 하에 진행: 직거래는 위험 부담 큼

• 입주 전 하자 점검 및 사진 기록: 추후 분쟁 대비

• 계약금 송금 시 집주인 명의 계좌 사용: 대리인 명의는 위험

---

5. 2025년 정부 지원 제도 활용하기

• 전세피해지원센터 운영 (국토교통부 주관)

• 전세사기 피해자 전용 긴급 주거 지원 제도

• 보증금 반환 소송 무료 법률 상담 제공

📌 각 지자체와 연계된 법률구조공단, LH센터, 시청 민원실 등을 활용하면 실질적 도움을 받을 수 있습니다.

---

마무리: 철저한 준비가 내 보증금을 지키는 유일한 방법

전세사기는 한 번 걸리면 되돌릴 수 없는 큰 피해로 이어질 수 있습니다.
2025년에도 전세 계약 전 “의심은 필수, 확인은 기본”이라는 자세로 임해야 합니다.

이 글에서 안내한 체크리스트만 지켜도 전세사기 가능성을 상당히 줄일 수 있습니다.
나의 보증금, 내 가족의 삶을 지키는 가장 확실한 방법은 스스로 정보를 확인하고 행동하는 것입니다.